Честный визовый гид для тех, кто снимает жильё во Вьетнаме вдолгую (2026)

Три дороги: e-visa, бизнес-виза DN, TRC

Почти все, кто снимает жильё вдолгую, идут по одному из трёх путей — и удобно представлять их как лестницу. 90-дневная e-visa — это первый этаж, и именно на нём реально живут многие удалёнщики и долгожители. В 2026-м она бывает однократной (дешевле) и многократной (чуть дороже), оформляется самостоятельно на официальном портале и приходит за несколько рабочих дней. Бизнес-виза DN (DN1/DN2) — второй этаж: до двенадцати месяцев, многократная, но нужна реальная вьетнамская компания-спонсор — просто купить её «на себя» нельзя. Карта временного резидента (TRC) — верхний этаж: физическая карта, с которой живёшь годами, а не месяцами (до двух лет по рабочей визе, до трёх по семейной, дольше — у крупных инвесторов), легко открываешь счета в банке и перестаёшь думать о границах. Загвоздка, и в этом году крупная, — в том, кому вообще позволено подняться на этот верхний этаж. Именно здесь у большинства план тихо разваливается.

Электронная виза с 15 августа 2023 года доступна гражданам всех стран и территорий на срок до 90 дней, с однократным или многократным въездом. Сбор на официальном портале e-visa — 25 долларов США за однократную и 50 за многократную визу; если в визе отказали, сбор не возвращается. 2 декабря 2025 года резолюция 389/NQ-CP добавила 41 пункт пропуска для e-visa, доведя общее число до 83: 17 аэропортов, 27 сухопутных пунктов и 39 морских портов.

Сколько реально можно находиться в стране

E-visa действует до 90 дней в сумме, а не по 90 дней на каждый въезд. С многократной e-visa можно выскакивать и возвращаться сколько угодно раз, пока не истекла сама виза, — но вот деталь, на которой все спотыкаются: e-visa, как правило, нельзя продлить, находясь внутри Вьетнама. Наступила дата — и вы обязаны физически оказаться за границей до 23:59, без вариантов. DN тянется до года без пересечений границы — поэтому к ней и тянутся те, кому нужен спокойный годовой контракт аренды. А TRC, если она у вас уже есть, — это настоящая свобода: срок измеряется годами, а не месяцами, никаких визаранов и обратного отсчёта в телефоне. Для обычной аренды на 6-12 месяцев люди либо циклируют 90-дневные e-visa, либо, если удаётся найти легального спонсора, сидят на годовой DN. Оба варианта вполне рабочие — просто ощущаются в быту совершенно по-разному.

С 15 марта 2025 года безвизовый въезд для граждан 12 стран (Германия, Франция, Италия, Испания, Великобритания, Россия, Япония, Южная Корея, Дания, Швеция, Норвегия, Финляндия) регулируется Резолюцией Правительства СРВ № 44/NQ-CP от 7 марта 2025 года, действующей до 14 марта 2028 года. Граждане указанных стран могут въезжать во Вьетнам без визы на срок временного пребывания до 45 дней, исчисляемый со дня въезда. Безвизовый въезд предоставляется независимо от типа паспорта и цели поездки при соблюдении законных условий въезда во Вьетнам. Предыдущие резолюции № 32/NQ-CP (от 15 марта 2022 года) и № 128/NQ-CP (от 14 августа 2023 года) утратили силу 15 марта 2025 года. Вопрос о продлении самого срока безвизового режима может рассматриваться в соответствии с законодательством Вьетнама, однако данная резолюция его не гарантирует.

Резолюция 229/NQ-CP от 8 августа 2025 года добавляет ещё 12 европейских стран (Бельгия, Болгария, Хорватия, Чехия, Венгрия, Люксембург, Нидерланды, Польша, Румыния, Словакия, Словения и Швейцария): туристическое пребывание до 45 дней с 15 августа 2025 по 14 августа 2028 года, так что две резолюции вместе охватывают 24 страны. Постановление 282/2025 с 15 декабря 2025 года повысило максимальный штраф за просрочку до 40 млн донгов.

Изменение 2026-го, на котором палятся все: с DN больше нельзя сразу на TRC

Это самое важное обновление — и именно из-за него столько старых советов теперь неверны. Две юридические фирмы в оповещениях за февраль 2026 года (официальных актов они не приводят) сообщают об ужесточении практики. Fragomen (4 февраля) пишет, что TRC теперь выдают только держателям рабочей визы LD2 и визы для иждивенцев TT (виза TT выдаётся родителям, супругу и детям гражданина Вьетнама, а также супругу и детям до 18 лет иностранца на рабочей, инвесторской или некоторых других визах: ст. 8(18) Закона об иностранцах); Vialto (24 февраля) — что миграционная служба Хошимина больше не принимает на TRC держателей бизнес-визы DN напрямую и требует сначала рабочую визу, причём только в Хошимине. Сам закон (ст. 36 в редакции, действующей с 1 июля 2026 года) шире: право на TRC есть и у держателей LD1, инвесторских виз DT1-DT3 (для тех, кто заводит реальный капитал) и ряда других виз, но не у держателей виз DN, туристической, гостевой и e-visa. Если вы въехали по бизнес-визе DN, по гостевой или по e-visa, теперь придётся сначала официально сменить цель визы, и только потом можно подавать на TRC — по сообщениям, эта конвертация добавляет около двух недель и лишние бумаги, а закон допускает смену цели визы лишь в ограниченных случаях, например при наличии разрешения на работу (ст. 7(4)). То есть старая мечта «прилетел на DN, перекинул на резидентскую карту — готово» в один заход больше не работает. Если ваша настоящая цель — долгосрочное резидентство, честные пути тут три: настоящее разрешение на работу (LD), брак с гражданином Вьетнама (TT) или инвестиции (DT). Всё остальное — игра в перекатывание коротких сроков, и это нормально; просто заходите в неё с открытыми глазами.

Визаран против продления: честная механика

По данным DigiTao, электронную визу Вьетнама и безвизовый въезд нельзя продлить, находясь в стране. DigiTao сообщает, что если электронная виза истекает после 90 дней, нужно выехать из Вьетнама и подать заявление на новую электронную визу. По этим же данным, внутри страны продление возможно только для виз со спонсором; бизнес-визу, в частности, оформляют через вьетнамскую компанию. DigiTao приводит цифры для новой электронной визы — 25 или 50 долларов США и около трёх рабочих дней, — но эти данные не датированы и в справочнике как актуальные не рассматриваются. Прежде чем платить за предполагаемое продление, проверьте процедуру и нужен ли выезд из страны.

Регистрация, которую обязан сделать хозяин — и обычно забывает

Вот обязанность, о которой арендаторам почти никогда не рассказывают. Когда иностранец заселяется в любое жильё, вьетнамский закон требует зарегистрировать временное пребывание (tạm trú) в местной полиции — на бумажной форме в течение 12 часов с момента прибытия (в отдалённых районах 24), а в электронном виде сразу по прибытии (ст. 33 Закона об иностранцах; циркуляр 87/2026/TT-BCA) — и юридически это обязанность того, кто предоставляет жильё, то есть того, кто напрямую им управляет: при аренде обычно вашего хозяина или его уполномоченного. Отели обычно делают это при заселении, а хозяева жилья на Airbnb несут ту же обязанность. Хозяева долгосрочной аренды — очень часто нет, и при длинном контракте фактическая ответственность нередко переползает на вас. В 2026-м это важнее, чем когда-либо: по постановлению 282/2025 хозяин жилья, не заявивший о 1-3 иностранцах, платит 3-5 млн VND (за 4-8 иностранцев — 10-15 млн, за 9 и более — 15-20 млн, организации платят вдвое больше), иностранец, не предъявивший паспорт для регистрации, рискует теми же 3-5 млн VND, а дыра в истории регистрации способна тихо утопить будущую TRC или продление визы. Что делать: впишите регистрацию в договор аренды, сразу после заселения попросите копию или подтверждение подачи и переделывайте её при каждой смене адреса — старая регистрация за вами на новую квартиру не переезжает.

Просрочка визы в 2026 году: штрафы по постановлению 282/2025 и высылка по постановлению 59/2026

Если местные друзья вдруг заметно нервнее относятся к визовым датам, чем год назад, — отчасти дело в правилах о штрафах. Постановление 282/2025, действующее с 15 декабря 2025 года, устанавливает штрафы за просрочку по ступеням длительности: от 0,5-2 млн VND при просрочке меньше 16 дней до 30-40 млн VND (около 1500 долларов) при просрочке от года, а начиная со ступени в 16 дней к штрафу может добавиться высылка (ст. 21). Постановление 59/2026, действующее с 1 апреля 2026 года, заменило постановление 142/2021 и определяет, как проводят высылку, краткосрочное задержание и конвоирование нарушителей. Практический вывод скучный, но настоящий: точно знайте дату истечения, не играйте в «пару дней сверху, всё равно не проверяют» и держите регистрацию в порядке. Помимо штрафа, после решения о принудительном выезде или о высылке во въезде могут отказать — до полугода или до трёх лет соответственно (ст. 21 и 30 Закона об иностранцах). Пугаться Вьетнама из-за этого не стоит — жить тут всё ещё проще, чем во многих соседних странах, — но времена, когда просроченную визу можно было «замахать руками», реально закончились.

Налоговая черта, вокруг которой тихо планируют почти все кочевники

Деталь, важная, если вы тут на весь срок аренды и зарабатываете удалённо: Вьетнам считает вас налоговым резидентом, как только вы провели здесь 183 дня за календарный год (или за 12 месяцев подряд, считая с первого дня здесь) — и это теоретически втягивает ваш мировой доход в местный налог (доход вроде зарплаты — по прогрессивной шкале). Арендаторам стоит знать о втором критерии: постоянное место жительства во Вьетнаме, куда входит арендованное жильё по договорам на 183 дня и более за налоговый год (Декрет 253/2026/ND-CP, ст. 4), тоже делает вас резидентом, если не докажете налоговое резидентство в другой стране. Преследуют тихих удалёнщиков пока непоследовательно, но черта настоящая, и именно поэтому изрядная часть кочевого народа сознательно строит год вокруг счёта дней: четыре месяца во Вьетнаме, потом заход в Таиланд или Малайзию, — хотя длинный договор аренды может эту арифметику перечеркнуть. Отдельно: работа на туристической e-visa остаётся серой зоной — по сообщениям, депортации за неё редки, но закон предусматривает штрафы (15-20 млн VND, постановление 282/2025, ст. 21) и возможную высылку за работу или иную деятельность во Вьетнаме без разрешения, и реально трогают тех, кто работает с вьетнамскими клиентами и компаниями на земле. Если доход иностранный, а след тихий, большинство спокойно продолжает; просто понимайте, что это серо, а не зелено.

Подбираем визу под свою реальную аренду

Так как же выбрать на деле? Если вы снимаете на 6-12 месяцев в кочевничьих районах — My An, Khuê Mỹ или Sơn Trà в Дананге (Đà Nẵng), переулки 3-го района или Бинь Тхань в Сайгоне (Sài Gòn), Тай Хо в Ханое (Hà Nội) — и работаете удалённо на иностранных клиентов, то циклировать 90-дневную e-visa с двумя-тремя разнесёнными во времени визаранами — путь наименьшего сопротивления и, честно, то, что делает большинство ваших соседей. Если хочется целый год не трогать границу и удаётся найти легального спонсора-компанию, DN покупает вам это спокойствие — только проверяйте спонсора, потому что фальшивая или шаткая компания и есть единственный реальный развод, которого тут стоит бояться. Если Вьетнам становится домом — целитесь прямо в LD (работа), TT (брак) или DT (инвестиции) и в TRC, и запускайте бумаги заранее, потому что шаг со сменой цели визы в 2026-м небыстрый. Какую бы дорогу вы ни выбрали: впишите регистрацию в договор, держите фото каждой визы и штампа в телефоне и перепроверяйте актуальные правила на официальном портале evisa.gov.vn до того, как на что-то подпишетесь, — потому что во Вьетнаме правило, верное в прошлом сезоне, имеет привычку тихо поменяться до следующего.

Постановление № 286/2026/ND-CP: правила координации, действующие с 15 сентября 2026 года

Постановление № 286/2026/ND-CP вступило в силу 15 сентября 2026 года и заменило постановление № 64/2015/ND-CP. Постановление вводит новые правила управления пребыванием иностранцев, въезжающих по электронной визе или в безвизовом порядке, и расширяет координацию между министерствами, провинциальными властями и иммиграционными органами для обмена информацией об иностранцах, включая визы, разрешения на работу, бизнес, обучение, конференции и семинары. Постановление также предусматривает синхронизацию в реальном времени с Национальной иммиграционной базой данных. По состоянию на 17 августа 2026 года электронная виза действует до 90 дней, и, как правило, её нельзя продлить или оформить заново во Вьетнаме: такую визу выдают только иностранцам, находящимся за границей; обычно нужно выехать и получить новую визу. Безвизовое пребывание не продлевается автоматически: новую визу или продление можно рассмотреть (ст. 31(1)(c) Закона об иностранцах), но только через вьетнамского спонсора и без гарантий. Арендатору разумно следить, чтобы данные по визе, разрешению на работу и временному проживанию совпадали; это практическая рекомендация, а не заявленный эффект постановления.

Уведомления о временном проживании: приглашающие организации и объекты размещения

Постановление № 286/2026/ND-CP, действующее с 15 сентября 2026 года, обязывает министерства и народные комитеты провинций давать указания организациям, которые приглашают или спонсируют иностранцев, взаимодействовать с объектами размещения при подаче уведомлений о временном проживании (ст. 9(1)); сама обязанность приглашающей или спонсирующей организации вытекает из Закона об иностранцах (ст. 33 и 45(2)(d)). Если вас приглашает или спонсирует организация, заранее уточните, кто отвечает за уведомление.

Закон 118/2025/QH15: обновление правил с 1 июля 2026

Закон № 118/2025/QH15 вступил в силу 1 июля 2026 года. Он вносит изменения и дополнения в положения 10 законов, связанных с безопасностью и общественным порядком, включая правила въезда, выезда, транзита и проживания иностранцев во Вьетнаме. Заявленная цель — упростить и облегчить административные процедуры для иностранцев. По имеющимся данным, изменения также направлены на более широкое использование электронных данных и перевод административных процедур в электронный формат. Если вы проверяете действующие правила въезда или проживания, убедитесь, что источник учитывает этот закон.

Закон № 118/2025/QH15 вносит изменения и дополнения в положения 10 законов, связанных с безопасностью и общественным порядком. Закон вступил в силу 1 июля 2026 года; его положения затрагивают правила въезда, выезда, транзита и проживания иностранцев во Вьетнаме. Заявленные цели изменений — улучшение визовой политики, упрощение въезда и проживания иностранцев, дальнейшее развитие цифровых процессов, сокращение административных процедур и сохранение требований к государственному управлению в сфере безопасности и общественного порядка.

Постановление 219/2025: обновлены правила для иностранных работников

7 августа 2025 года Правительство Вьетнама издало постановление № 219/2025/ND-CP, регулирующее труд иностранных работников. Документ вступил в силу в день издания и заменяет соответствующие положения постановлений № 152/2020/ND-CP и № 70/2023/ND-CP. Заявленная цель — упростить наём иностранных специалистов с высокой технической квалификацией и опытом, поддержать инвестиционное сотрудничество и развитие науки, технологий и инженерии. Один практический момент: постановление 219 не отменяет правило об объявлении вакансий — при обычном найме и ещё в двух формах работы работодатель обязан опубликовать объявление для вьетнамских кандидатов не менее чем за пять дней до подачи заявления на разрешение на работу (форма № 03, раздел II). Если вы работаете во Вьетнаме, уточните, какие положения применяются в вашей ситуации.

Изменения в порядке оформления TRC с 4 февраля 2026 года: для некоторых виз сначала потребуется смена визового статуса

Согласно оповещению юридической фирмы Fragomen от 4 февраля 2026 года (официального уведомления оно не приводит), вьетнамские власти немедленно изменили порядок обработки заявлений на Temporary Residence Card. По состоянию на эту дату, по сообщениям, действует практика, по которой TRC выдают только владельцам рабочих виз LD2 и виз для иждивенцев TT, хотя ст. 36 Закона об иностранцах называет и другие категории, например LD1 и инвесторские визы. Для заявителей, въехавших по DN1, VR или некоторым электронным визам, перед подачей на TRC сначала требуется изменить визовый статус. Раньше заявители этих категорий могли подавать документы на TRC или долгосрочную визу напрямую. Также сообщается, что иммиграционный офис Хошимина вернулся к более строгой процедуре выдачи TRC для иностранцев с недавно выданными разрешениями на работу или сертификатами об освобождении от разрешения на работу.

Сообщения о категориях UĐ1 и UĐ2 (1 июля 2026 года)

По частично подтверждённым сообщениям, с 1 июля 2026 года во Вьетнаме введены две новые визовые категории: UĐ1 и UĐ2. UĐ1 описывается как виза для иностранных граждан, которые являются высококвалифицированными кадрами в сфере цифровых технологий, а также для других лиц, которым льготы предоставляются отдельными законами или постановлениями Вьетнама. UĐ2 — для супруга или супруги и детей младше 18 лет владельца визы UĐ1. В сообщениях упоминается возможный срок действия до пяти лет, но дата такой оценки не указана, поэтому срок считаем неподтверждённым.

Электронная виза: сообщения о новых пунктах пропуска

По неподтверждённому сообщению без даты, резолюция 389/NQ-CP расширила приём электронных виз на 41 дополнительный пункт пропуска, доведя общее число таких пунктов до 83. Эти цифры не являются подтверждённым актуальным списком. Перед поездкой сверяйтесь с официальным перечнем пунктов пропуска.

Срок действия карты временного проживания

Обновление от 21 октября 2026 года: циркуляр № 70/2026/TT-BCA, изданный министром общественной безопасности Вьетнама, вступил в силу 1 июля 2026 года. По сообщению вьетнамской газеты, максимальный срок действия карты временного проживания, возможно, увеличен с пяти до десяти лет; относитесь к этой цифре как к неподтверждённому сообщению СМИ и подтвердите актуальный максимум в миграционной службе.

Циркуляр № 70/2026/TT-BCA и связанные с ним изменения 2026 года

Министр общественной безопасности Вьетнама издал циркуляр № 70/2026/TT-BCA, вступивший в силу 1 июля 2026 года. Документ изменяет формы, предусмотренные циркуляром № 04/2015/TT-BCA, и положения циркуляра № 31/2015/TT-BCA о визах, картах временного проживания, разрешениях на выезд и постоянном проживании. Циркуляр издан на фоне изменений, внесённых Законом № 118/2025/QH15. При подготовке документов проверяйте формы и положения в редакции с поправками циркуляра № 70/2026/TT-BCA, а не ориентируйтесь только на тексты циркуляров № 04/2015 и № 31/2015.